房地产调控船到江心，似乎动辄得咎、左右为难。

包括笔者在内，被戴上了骑墙派的帽子，似乎房地产调控必须走极端、非左即右——难道经济问题是政治问题吗，就不能有个平心静气的交流平台？我们不能再以极端的“文革”思路看待房地产调控、看待经济问题，就事论事、寻找现象背后的实质，才是探讨问题的理性态度。否则，只要贴上好人、坏人的标签批斗一番就万事大吉。

为了避免中国经济硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降；同样是为了避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的在一年内同比价格下跌10％以上，以便赢得重要行业和地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。

实现房地产市场软着陆，必须紧紧抓住两个关键点。

第一个，预期。投资性住房需求是由预期搅动的，投资者相信投资房地产能够获得收益，就会源源不断地进入房地产市场，以求一逞。

根据既往的历史经验与研究，搅动房地产市场预期的有通胀、低息资金与税收。当一个市场被低息的货币泡沫掩盖，通胀居高不下、负利率节节上升，同时缺乏税收调节时，可以基本肯定，这必然会出现虚拟经济泡沫，有可能出现在证券市场，有可能出现在房地产市场，有可能出现在衍生品市场。

如果没有出现虚拟经济泡沫，那么可以肯定，这个经济体一定出现了某种程度的崩溃，正处于修补的过程当中。如最近20年的日本，以及最近3年半的美国。房地产泡沫崩溃，房价呈自由落体现象，下跌30％至70％不等。而在泡沫崩溃以前，在低息货币与高通胀的刺激下，即使租售比到了离谱的程度，投资者仍在源源不断进入房地产市场，因为他们被投资赢利的血腥气息所刺激。

我国房地产调控在上述常用变量中，必须加上房地产政策，各方密切关注着房地产调控政策的松紧。如果类似于芜湖市政府这样的房地产闯关行为不被遏制，被各地方政府效仿，投资者就可以很轻易地得出房地产政策预期改革的结论，这一结论与目前的负利率、不合理的税收相结合，杀伤力相当大。投资闸门一旦开放，投资需求将如猛虎下山不可阻挡。

第二个，刚性需求。基于城市化基础上的刚性需求，是房地产市场软着陆的关键。房地产市场失去绝大部分成交量，一年下跌30％，绝非市场之福，这意味着房地产行业与相关行业的崩溃。

此时惟一的办法仍然是，通过预期稳定市场。通过恢复刚性需求者与只拥有一套房的改善型需求者正常的税收优惠与房贷空间，向市场发出政府不仅不抑制、反而鼓励刚性需求的明确信号。目前市场有许多持币待购的刚性需求购房者，他们相信一年内房价将下跌30％，甚至50％，即使下跌30％或者50％，中国经济也将岿然不动。这简直可笑之极，看看商品房均价同比刚开始松动，从煤炭到钢铁到地方财政已经是什么惨状了吧。

政府有必要明确市场预期，把如果一年商品房均价下跌30％宏观经济将难以为继的真相告知大众，并明确预告，政府不会允许房地产市场雪崩，正如政府不会允许房地产泡沫泛滥一样坚定。这将使刚性需求者入市，使房地产市场逐渐进入刚性需求者主导的时代。类似于芜湖、中山地方政府，对于刚性需求的松绑，对于限购房外延的拓宽，只能具体问题具体分析。如果地方政府以鼓励刚性需求为名，暗度投资需求之陈仓，为避免扰乱大局只能铁腕整治，而对一些地方根据当地通胀情况，允许限购房门槛与通胀上浮，则是题中应有之义，并不算违规——我们不能抬高房地产，也不能刻意歧视房地产。幸亏，业内人士判断什么是正常放松什么是暗度陈仓，并不算太难。

从整体上来说，如果地方政府的投资功能不削减，如果税收政策没有彻底变革，地方政府与房地产血脉相连、一痛俱痛的局面很难改观。目前地方政府的逐步松动，正是试探底线的初步反映，没有什么值得奇怪的。只要建立公开的博弈平台，只要建立中央地方公平的税收机制，只要厘清房地产税收，房地产调控就不可能从根本上被逆转。